WOHNEN

EIGENTUM MÖGLICH MACHEN

Wer Vollzeit arbeitet, sollte auch die Chance auf Eigentum haben. Möglich wird dies nur durch ein Bündel an Maßnahmen. Wir fordern: Spekulationsverbot mit Grundstücken, mehr sozialer Wohnbau, neue Miet-Kauf-Modelle und eine bessere Wohnbauförderung.

Wohnen ist in Vorarlberg in den letzten 20 Jahren zunehmend zu einem Luxusgut für viele arbeitende Menschen geworden. Grund dafür ist die gegebene Marktsituation mit wenig verfügbaren Baugrundstücken, einem sehr abgeschotteten Markt und der Attraktivität von Immobilieninvestitionen für kapitalstarke Unternehmer und Privatpersonen. Hohe Gewinne aus unternehmerischer Tätigkeit sowie niedrige Ertragszinsen für Finanzanlagen haben in den letzten 20 Jahren dazu geführt, dass die Nachfrage nach alternativen Investitionsmöglichkeiten – insbesondere in unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Wohnungen – stark angestiegen ist.

Wie eine Studie der Europäischen Investitionsbank ergab, verwenden unsere Unternehmer ihre hohen Gewinne 35 % für den Ankauf von Immobilien, während US-Unternehmen ihre Gewinne nur zu 17 % für Immobilieninvestitionen verwenden, dafür aber viel stärker in die Leistungsfähigkeit ihrer Betriebe investieren. Kein Wunder also, dass die heimische Wirtschaft im Vergleich zu den USA zunehmend ins Hintertreffen gerät.

Leidtragende dieses unkontrollierten Zusammenkaufs von allen am Markt angebotenen Investitionsmöglichkeiten in Immobilien und Grundstücke sind die Arbeitnehmer:innen, denen es praktisch verunmöglicht worden ist, Eigentum aus ihrer unselbstständigen Erwerbstätigkeit heraus zu finanzieren.

„Wohnen muss für die Vorarlberger Arbeitnehmer:innen leistbar sein.“

-Bernhard Heinzle

Aus dem Land der Eigentümer – der „Hüslebauer“ – wurde notgedrungen ein Land der Mieter. Diese Entwicklung ist nicht von der Politik verschuldet worden, allerdings ist der Landespolitik der Vorwurf zu machen, wenig bis gar nichts dagegen unternommen zu haben. So ist auch der zaghafte Versuch 2019 mit den Änderungen im Grundverkehrs- und Raumplanungsgesetz gegenzusteuern, auf ganzer Linie gescheitert, weil damit wiederum nur die Finanzinvestoren und Wohnbauträger privilegiert wurden. Unsere Forderungen nach erheblichen Eingriffen in das Grundverkehrsrecht wurden mit dem Hinweis auf europa- und verfassungsrechtliche Schwierigkeiten von vornherein abgelehnt, obwohl eine Studie von Univ. Prof. Dr. Peter Bussjäger über den gesetzlichen Spielraum des Landes Vorarlberg in Fragen des Grundverkehrs- und der Raumordnung ergibt, dass das Land Vorarlberg sehr wohl weitgehende Möglichkeiten hätte, den Grundverkehr mit unbebauten und bebauten Grundstücken einzuschränken bzw. mit der von uns als FCG-Fraktion geforderten Bedarfsprüfung als reine Finanzanlage gänzlich zu unterbinden.

„Wir fordern, dass unbebaute und bebaute Grundstücke nur dann gekauft werden dürfen, wenn auch tatsächlich ein Bedarf für die Deckung eines Wohnbedürfnisses nachgewiesen wird.“

-Bernhard Heinzle

Diese an den Prinzipien des landwirtschaftlichen Grundverkehrs orientierte Bedarfsprüfung soll nicht für gewidmete Betriebsgebiete gelten. Ebenso sollte ein derartige Bedarfsprüfung nur für die Ballungsgebiete des Rheintals und des Walgaus gelten und könnten auch zeitlich befristet eingeführt werden. Weiterhin möglich soll natürlich der Vorsorgekauf von Familien für ihre Kinder sein, wobei in diesen Fällen die Bedarfsprüfung an den bestehenden Vorbesitz und die Anzahl der Kinder anknüpft.

Ein Bedarf ist in unserem Sinne bei natürlichen Personen immer dann gegeben, wenn noch kein Eigentum an einem Grundstück oder einer Wohnung besteht oder aber – wie bei der Wohnbauförderung – unter Aufgabe des bisherigen Eigentums ein neuer Kauf erfolgen soll. Nicht gewünscht ist nach unserer Ansicht eine strenge Handhabung der Bebauungspflicht, weil junge Familien zumeist schon das Problem haben, einen Baugrund zu finanzieren. Auch bei einem Vorsorgeerwerb für Kinder macht eine zeitliche Bebauungsvorgabe wenig Sinn. Sehr wohl aber sollten in einem neuen Grundverkehrsrecht strenge Bestimmungen hinsichtlich der Prüfung bereits bestehender Rechte der Familienmitglieder an Grundstücken, Wohnungen, etc. eingeführt werden, um Umgehungshandlungen zu unterbinden. So ist es in den letzten Jahren – nicht zuletzt auch wegen der Umgehungsmöglichkeit der Grunderwerbssteuerpflicht – üblich geworden, dass vermögende Privatpersonen eigene Immobiliengesellschaften gründen. Wenn also eine juristische Person als Käufer auftritt, ist dessen Bedarf naturgemäß nicht an dessen Wohnbedarf, sondern an einem konkret vorliegenden Projekt zu messen, das innerhalb von drei Jahren umgesetzt wird. Diese Voraussetzung für den Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken durch eine juristische Person sollte zudem durch eine spürbar hohe Strafe bei Zuwiderhandeln und der zwangsweise Rückabwicklung bei Nichteinhalten der Vorgaben abgesichert werden.

Für Gesellschaften wie auch natürliche Personen, die in Vorarlberg bereits mehr als 10.000 Quadratmeter bebautem oder unbebautem Baugrund besitzen, ist ein Bedarf nach Ansicht der AK Vorarlberg nicht mehr gegeben und eine diesbezügliche Prüfung erübrigt sich. Die bisher bestehenden Ausnahmen der fünf Hektar Regel als Obergrenze für gewerbliche Bauträger muss daher abgeschafft werden.

Während landwirtschaftliche Grundstücke nur zum ortsüblichen Preis verkauft werden dürfen, ist die Preisbildung für bebaute und unbebaute Grundstücke dem freien Markt überlassen. Nach Ansicht der AK wäre es wünschenswert, wenn künftig auch Baugrundstücke nur noch zum ortsüblichen Preis verkauft werden dürfen.

„Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Menschen und darf nicht zum Machtinstrument von Immobilienhaien werden.“

-Bernhard Heinzle

Es gibt keine Bodenknappheit

Rund 40 % aller für den Wohnbau gewidmeten oder vorbehaltenen Grundstücksflächen sind noch unbebaut. Dabei handelt es sich laut Studie (Referenzjahr 2020) um 4.116 ha unbebauten Wohnbaugrund. Die Bevölkerung wohnt auf den bebauten 60 %, also auf 6.297 ha. Somit wäre an sich ausreichend gewidmetes Bauland und Bauerwartungsland vorhanden, um den Wohnbedarf abzudecken. Von Bodenknappheit per se kann daher nicht gesprochen werden.

An was es aber fehlt, ist die Marktverfügbarkeit. 64 % der Vorarlberger Gesamtbevölkerung besitzen weder ein Baugrundstück noch ein Haus noch eine Eigentumswohnung. Dagegen besitzen 10 % der Vorarlberger:innen 76 % der gesamten bebauten und unbebauten Wohnbaugrundstücksflächen im Land. Durch die hohe Nachfrage an Baugrund und die Konzentration des Grundstücksbesitzes auf relativ wenige Anbieter sind die Preise für Baugrundstücke extrem angestiegen bzw. sind sie auf dem Markt kaum mehr in ausreichendem Maße verfügbar, weil sie von wenigen großen Besitzern als sichere Kapitalanlage gehalten werden.

Bodenwertabgabe als Lenkungsinstrument

Als Instrument zur Bekämpfung der Baulandhortung fordert die FCG-Fraktion die Einführung einer Bodenwertabgabe auf alle gewidmeten Bau- und Gewerbegrundstücke. Diese sollte nach dänischem Vorbild regelmäßig an die realen Verkehrswerte angepasst werden. Erwünschter Nebeneffekt wäre auch der Druck auf einen sparsamen Umgang mit wertvollen Bauflächen.

Grundverkehrsgesetz muss geändert werden

Derzeit gilt in Vorarlberg ein Erklärungsmodell beim Erwerb unbebauter Baugrundstücke.
Demnach ist der Erwerber eines Baugrundstücks verpflichtet, zu erklären, dass er das Grundstück innerhalb einer Frist von 10 Jahren bebauen wird. Ausgenommen von dieser Verpflichtung ist der einmalige Erwerb eines unbebauten Baugrundstücks mit maximal 800 m² Fläche bzw. eines Betriebsgebiets mit maximal 3.000 m² Fläche sowie bebaute Flächen. Die Erklärung wird von der Behörde dann nicht akzeptiert, wenn der Erwerber bereits Eigentümer oder dinglich Berechtigter iSd § 6a Abs 1 an unbebauten Baugrundstücken im Ausmaß von mehr als 5 ha ist. Wird diese Bebauungsfirst von 10 Jahren nicht eingehalten, ist das Grundstück der Gemeinde zum Kauf anzubieten. Erfolgt über den Verkauf kein Einvernehmen, wird es versteigert.

Das Erklärungsmodell gilt nicht für bebaute Flächen. Zudem sind Bauträger davon ausgenommen. Bauträger können unbebautes Bauland von über 5 ha (50.000 m²) ankaufen, ohne eine Erklärung über die Bebauungsabsicht abgeben zu müssen. Damit ist Investoren und Spekulanten Tür und Tor geöffnet. Dieses Modell hat jedenfalls nicht dazu geführt, die steigenden Immobilienpreise zu dämpfen und Baulandhortung bzw. das Geschäft mit Immobilienspekulanten einzudämmen.

Deshalb fordern wir ein Genehmigungsverfahren für den Erwerb von unbebauten und bebauten Baugrundstücken. Die Kriterien für eine Genehmigung sind im Sinne der Raumordnungsziele derart festzulegen, dass nur „berechtigte Interessen“ – wie der Bedarf an dem zu erwerbenden Grundstück im Hinblick auf Wohnen oder betriebliche Tätigkeit, einen Erwerb ermöglichen.

KIM-Verordnung ändern

Derzeit besteht in Österreich eine Regelung, nach der ein Wohnungswerber von seiner Bank nur dann einen Wohnbaukredit bekommt, wenn er zumindest 20% Eigenkapital aufbringen kann und die verbleibende monatliche Kreditbelastung nicht mehr als 40% seines Nettoeinkommens beträgt. Was als nicht unvernünftige Schutzformel vor einer Überschuldung gedacht war, entpuppt sich als große Bremse bei der Wohnraumfinanzierung für Privatpersonen und führt in Grenzregionen schon dazu, dass sie sich ihre Finanzierung bei einer ausländischen Bank sichern. Tatsächlich ist vor allem die 40% Grenze problematisch, weil sie auf eine Stichtagsbetrachtung abstellt und nicht berücksichtigt, dass gerade junge Arbeitnehmer nicht zuletzt auch angesichts des Fachkräftemangels mittelfristig gute Aussichten auf ein steigendes Arbeitseinkommen haben.

Umwidmungsgewinne sollten besteuert werden

Werden landwirtschaftliche Grundstücke oder Freiflächen in Bau- oder Gewerbeflächen umgewidmet, können die Grundstückseigentümer Mehrerlöse von mehreren tausend Prozent lukrieren. Deshalb sollten Umwidmungsgewinne der Steuerpflicht unterliegen, so wie jede andere auf Gewinn ausgerichtete Tätigkeit. Diese Steuer sollte den Gemeinden zugutekommen, die vielfach nach der Umwidmung auch Infrastrukturinvestitionen tätigen müssen.

Vorarlberger Bodenfonds muss kommen
Bereits vor über 30 Jahren hat die AK Vorarlberg die Schaffung eines Bodenfonds für gemeinnützigen Wohnbau und kleine Gewerbebetriebe gefordert. Nun endlich wird dieses wichtige Instrument zur Baulandmobilisierung ins Leben gerufen. Der Bodenfonds wird als grundverkehrsrechtlich und raumordnerisch bevorzugter Teilnehmer am Grundstücksmarkt fungieren und kann dadurch Spekulationstätigkeit, Preistreiberei und Baulandhortung eindämmen. Der Fond kauft Grundstücke und gibt sie bedarfsorientiert an gemeinnützige Wohnbauträger oder Gewerbetriebe – unter Auflagen – wie der Schaffung leistbaren Wohnens – weiter. Das ist eine Maßnahme des Landes Vorarlberg, die wir als FCG-Fraktion ausdrücklich unterstützen.

Wir haben viel zu wenig gemeinnützige Wohnungen

Vorarlberg hat von allen Bundesländern Österreichs am wenigsten gemeinnützige Wohnungen. Gleichzeitig zählt Vorarlberg zu den teuersten Ländern, wenn es um das Wohnen geht. Der Zusammenhang ist klar: wenn es kein kostengünstiges, öffentliches Wohnungsangebot gibt, sind die Menschen auf den teuren, privaten Mietwohnungssektor angewiesen. Eine angesichts der enormen Preisentwicklung für Wohnungen in Vorarlberg untragbare Situation, die viele Menschen trotz Vollerwerb an die Grenze ihrer finanziellen Belastbarkeit bringt. Hier gilt es, gezielt gegenzusteuern. Es braucht ein Sonderwohnbauprogramm mit jährlich mindestens 1.000 neuen gemeinnützigen Wohnungen. Ein großer Teil davon sollte als Miet-Kauf-Wohnungen auf den Markt kommen, damit sich auch ein Durchschnittsverdiener Wohnungseigentum leisten kann.

Ein zunehmendes Problem stellt sich für Personen dar, die aufgrund von nicht planbaren Umständen (Gewalt in der Familie, Scheidung, etc.) sehr rasch und vorübergehend eine Wohnung benötigen. Für diese – zugegeben, kleine Gruppe – sollten in den größeren Wohnanlagen der Gemeinnützigen Wohnbauträger Wohnungen freigehalten werden, um solche Härtefälle abzufedern. Eventuell könnte der Ausbau des Angebots der Kolpingfamilie hier eine Lösung darstellen.

Während im Burgenland jede zweite neu gebaute Wohnung von einem gemeinnützigen Wohnbauträger errichtet wird, sind es in Vorarlberg knapp nur jede sechste Wohnung. Dabei haben die gemeinnützigen Wohnbauträger, vor allem die dem Land und den Gemeinden nahestehende Vogewosi durch eine sehr gute Betriebsführung über Jahrzehnte hinweg Grundstücksreserven und eine Eigenkapitalausstattung geschaffen, die viel Spielraum für ein engagierteres Wohnbauprogramm bieten würde.

Angesichts der hohen Baukosten und der immer noch bestehenden Überhitzung am Vorarlberger Markt würde es viel Sinn machen, größere Wohnanlagen zu bauen, stark zu standardisieren und statt jeder einzelnen Wohnanlage, komplette Jahresbauprogramme auszuschreiben. Hinderlich ist für die Umsetzung eines großen gemeinnützigen Wohnbauprogramms auch die Tatsache, dass die Gemeinden allein entscheiden, wo und ob gebaut werden darf.

„Wir fordern den Bau von jährlich 1.000 gemeinnützigen Wohnungen bis 2030, damit die Preisentwicklung einigermaßen eingedämmt werden kann.“

-Bernhard Heinzle

Wir brauchen einen Mietpreisdeckel

Praktisch alle Mietverträge haben Indexklauseln, die sich am Verbraucherpreisindex (VPI) orientieren. Das hat in den letzten zwei Jahren zu enormen Mietpreissteigerungen geführt und damit viele Mieter:innen an den Rand der finanziellen Belastung gebracht. Um künftig derartige Fehlentwicklungen von vorne herein zu vermeiden, fordern wir die Ausarbeitung einer gesetzlichen Indexregelung für gewerbliche Vermieter, die sich am Schweizer Modell orientiert, das mehrere Aspekte wie die Entwicklung der Hypothekarzinsen oder anderer Faktoren miteinschließt und damit sicherstellt, dass kurzfristige Ausschläge verhindert werden. Das führt sowohl für den Vermieter:innen als auch den Mieter:innen zu mehr Sicherheit.

Aktuell aber braucht es aufgrund der hohen energie-, gier- und kriegsgetriebenen Inflation dringend einen zeitlich befristeten Mietpreisdeckel für alle Mietverhältnisse. Rechtlich wäre eine solchen Regelung durch eine 2/3-Mehrheit im Parlament zu beschließen.

Wohnbauförderungsgelder nur für den Wohnbau verwenden

Die Wohnbauförderung der Länder wird im Wesentlichen durch Beiträge der Arbeitnehmer:innen und Arbeitgeber (sogen. Lohnnebenkosten) finanziert. Damit sollten die Länder den Bau- und die Sanierung von Wohnbauten finanziell unterstützen. Seit der Aufhebung dieser Zweckbindung 2008 verwenden die Bundesländer diese Gelder zunehmend mehr zur allgemeinen Budgetentlastung, anstatt damit die Schaffung des dringend benötigten Wohnraums zu fördern. So beträgt der Überschuss des Landes Vorarlberg aus diesem Titel zusammen mit den Rückflüssen aus alten Wohnbaudarlehen pro Jahr bereits über 50 Millionen Euro, während gleichzeitig die Vorarlberger Bevölkerung unter dem Preisdiktat des knappen Wohnungsangebots leidet. Deshalb fordern wir die sofortige Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderungsmittel und der daraus resultierenden Rückflüsse ausschließlich für den Neubau- und die Sanierung von Wohngebäuden.